Chi phí15/02/2026
Chi phí thuê mặt bằng
Phân tích giá thuê theo khu vực & cách đàm phán hợp đồng
≤ 15% Tỷ lệ thuê / DT3-6 tháng Đặt cọc thường gặp3 năm Thời hạn tối thiểu
Mức giá thuê tham khảo (TPHCM)
80-250tr/th
Quận 1, 3, Bình Thạnh
Mặt tiền đường lớn, dân cư đông. Phù hợp thương hiệu có vốn mạnh, nhượng quyền. Foot traffic cao nhưng cạnh tranh khốc liệt.
30-80tr/th
Quận 7, Thủ Đức, 2
Khu dân cư mới, chung cư, khu đô thị. Lý tưởng cho quán cà phê, trà sữa. Dân số trẻ, thu nhập khá.
10-30tr/th
Quận ngoại thành
Gò Vấp, Tân Bình, Bình Tân. Giá rẻ hơn nhưng cần marketing mạnh để thu hút khách. Phù hợp cơm, bún, phở.
5-20tr/th
Hẻm / Tầng trên
Mặt bằng hẻm xe hơi hoặc tầng 2-3. Chi phí thấp nhưng cần concept độc đáo để khách tìm đến. "Hidden gem" strategy.
Quy tắc tỷ lệ thuê trên doanh thu
< 10%TốtVùng an toàn. Còn nhiều room cho chi phí khác và lợi nhuận.
10-15%Chấp nhận đượcMức trung bình ngành F&B. Cần kiểm soát chặt các chi phí khác.
15-20%Nguy hiểmGần ngưỡng thua lỗ. Chỉ chấp nhận nếu location cực tốt và doanh thu sẽ tăng nhanh.
> 20%Cực kỳ rủi roGần như chắc chắn thua lỗ. Nên tìm mặt bằng khác hoặc đàm phán lại giá.
Checklist đàm phán hợp đồng thuê
- >Xin giảm tiền thuê 2-3 tháng đầu (rent-free period) để setup, trang trí. Hầu hết chủ nhà đều đồng ý nếu ký hợp đồng dài hạn.
- >Cố định giá thuê ít nhất 2 năm đầu. Quy định tăng giá tối đa 5-8%/năm sau năm thứ 2. Tránh hợp đồng cho phép tăng giá tùy ý.
- >Đọc kỹ điều khoản hoàn trả mặt bằng: phải trả về nguyên trạng hay được giữ cải tạo? Chi phí phá dỡ có thể tốn 50-100 triệu.
- >Hỏi rõ về phí quản lý, phí gửi xe, phí điện nước. Nhiều tòa nhà tính giá điện gấp 2-3 lần EVN (3.000-5.000đ/kWh thay vì 1.800đ).
- >Yêu cầu quyền chuyển nhượng hợp đồng (sang quán) nếu kinh doanh không tốt. Không có điều khoản này = mất trắng nếu phải đóng cửa.
- >Kiểm tra pháp lý mặt bằng: sổ hồng, giấy phép xây dựng, quy hoạch. Đã có trường hợp thuê mặt bằng bị giải tỏa sau 6 tháng.
Bẫy thường gặp khi thuê mặt bằng
Thuê mặt bằng vì "rẻ" mà không có foot traffic
Giá thuê rẻ 50% nhưng doanh thu giảm 70% vì không có khách đi ngang. Tiền thuê rẻ không bù được doanh thu thấp.
Ký hợp đồng ngắn hạn (dưới 2 năm)
Quán F&B cần 6-12 tháng để hòa vốn. Hợp đồng 1 năm = vừa có khách thì hết hạn, chủ nhà tăng giá hoặc không cho thuê tiếp.
Không khảo sát giờ cao điểm
Mặt bằng đông buổi trưa nhưng vắng tối. Hãy đếm người đi bộ ít nhất 3 ngày khác nhau, vào cả ngày thường và cuối tuần.
Mặt bằng là chi phí cố định lớn nhất và cũng là yếu tố khó thay đổi nhất sau khi bắt đầu. Hãy dùng F&B Validator để tính xem mức thuê dự kiến chiếm bao nhiêu % doanh thu, và liệu bạn còn đủ room cho lợi nhuận không.
Xem thêm trong mục Chi phí
Thấy hữu ích? Chia sẻ cho bạn bè!
Giúp nhiều chủ quán F&B biết đến công cụ miễn phí này.